FARINA, Miryam Adriana, “Las urbanizaciones privadas en el proyecto de reforma del Código Civil y Comercial de la Nación” Ponencia presentada en el V Congreso de derecho privado “La reforma por sus autores”, citada como bibliografía de la reforma del ordenamiento nacional. Publicado en: SJA 09/01/2013, 09/01/2013, 6 – Cita Online: AR/DOC/10037/2012
En las últimas décadas, renovadas necesidades de la población, dieron origen a la implementación de nuevas formas de propiedad, desarrollándose, en áreas rurales y suburbanas, diversos tipos de urbanizaciones que presentan elementos comunes, así los clubes de campo, chacras, barrios cerrados, countries, que en su origen constituían residencias de uso transitorio y actualmente constituyen la residencia permanente de numerosas familias, dotadas de espacios comunes dedicados al esparcimiento y actividades deportivas.
Ante la falta de una normativa nacional que las regulara, estas urbanizaciones acudieron para su organización a diversas figuras, en gran parte de los casos en el ámbito de los derechos personales o mixtos.
Ciertos complejos urbanísticos se organizaron exclusivamente en la esfera de los derechos personales bajo la forma de sociedades civiles, asociaciones, cooperativas o sociedades comerciales, ya se trate de sociedades anónimas o de responsabilidad limitada.
La proliferación de estas nuevas formas de propiedad y la falta de regulación normativa, se tornaron acuciantes y las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en la Provincia de Córdoba en el año 2009, se avocaron a su tratamiento, recomendando en forma unánime la regulación legislativa en el marco de los derechos reales.
El proyecto del Código Civil y Comercial reguló las nuevas formas de propiedad bajo la denominación de “Conjuntos inmobiliarios” pero admitió que también podrían existir conjuntos inmobiliarios organizados como derechos personales o donde coexistieran derechos reales y derechos personales.
Por nuestra parte disentimos con la regulación de estas nuevas formas de propiedad en la esfera de los derechos personales, vertiendo esta opinión en el V Congreso de Derecho Privado celebrado en Buenos Aires en el año 2012, convocado con el objeto de tratar el proyecto de reforma del Código Civil y Comercial.
Con los fundamentos expuestos en la ponencia a la que remitimos, adherimos a la regulación legislativa de los conjuntos inmobiliarios bajo la configuración del derecho real de propiedad horizontal especial, proponiendo que se excluyera toda posibilidad de organizar estas nuevas formas de propiedad como derechos personales o mixtos.
En el tránsito hacia la redacción definitiva se modificó el proyecto original y, finalmente, el Código Civil y Comercial, dispuso que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa de los derechos reales, dejando sin efecto la posibilidad de que pudieran constituirse como derechos personales o mixtos, imponiendo a los conjuntos inmobiliarios preexistentes su adecuación.
Título: Las urbanizaciones privadas en el Proyecto de Reforma del Código Civil y Comercial
Sumario: I. Planteo del tema. II. Las nuevas formas de propiedad.—III. Su regulación en el ámbito de los derechos reales. IV.- El proyecto de reforma.— V. Consideraciones finales
I. PLANTEO DEL TEMA
El presente trabajo sigue, en lo medular, el planteo de la ponencia que presenté ante las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas, conjuntamente con el V Congreso Nacional de Derecho Civil, en la Provincia de Córdoba, en setiembre de 2009, donde la Comisión n. 5 de Derecho Reales se avocó al tratamiento de las nuevas formas coparticipativas de propiedad inmobiliaria, concluyendo, en forma unánime, la imperiosa necesidad de regularlas legislativamente en el marco de los derechos reales.
El proyecto de reforma, haciéndose eco de esa demanda impostergable, regula las nuevas formas de propiedad y las incorpora en el Capítulo 1 del Título VII, del libro IV, bajo la denominación de «Nuevos conjuntos inmobiliarios» y propone que, cuando estos conjuntos se configuran como derechos reales, deben someterse al derecho real de propiedad horizontal a los fines de conformar un «derecho real de propiedad horizontal especial», superando de ese modo diferencias tales como la propiedad exclusiva del terreno y su aplicación a unidades no construidas. Características que tornan inaplicable la ley de propiedad horizontal a este tipo de propiedades inmobiliarias.
El art. 2075 del proyecto de reforma indica «Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial».
Sin embargo, la misma norma indica «Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales».
Esta es mi profunda disidencia con el proyecto ya que, si bien no dudo de que estos conjuntos inmobiliarios pueden funcionar sin dificultad en el ámbito de los derechos personales, tal como de hecho ocurre en la actualidad con numerosos complejos, sostengo que existen fundadas razones de orden público que exigen imponer su encuadramiento, exclusivamente, como derechos reales, fundamentalmente, cuando se trata de conjuntos inmobiliarios destinados a vivienda transitoria o permanente.
II. LAS NUEVAS FORMAS DE PROPIEDAD
Tal como expresé en las jornadas, el fenómeno migratorio interno, en el país y en el mundo, dio origen a nuevas manifestaciones de la propiedad inmobiliaria, extrañas a las formas clásicas de dominio, imponiendo a la ciencia jurídica renovados desafíos a fin de acogerlas legislativamente.
El art. 2617, CCiv., disponía expresamente: «El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato ni por actos de última voluntad». Ello no impidió el desarrollo cuantitativo de complejos habitacionales sobre la base de la división horizontal de edificios, en franca contradicción con el criterio restrictivo del Codificador, dando lugar a la sanción de la ley 13512, que, derogándolo, admite expresamente la división física en sectores privativos de aprovechamiento independiente, con salida a la vía pública, y sectores comunes que facilitan aquel aprovechamiento.
La ley 13512 instauró el régimen de propiedad horizontal, importando la creación de un derecho real autónomo, con características propias, que otorga a su titular un derecho exclusivo sobre las partes privativas, unido, en forma inescindible, a un derecho sobre las partes comunes del edificio, conformando con los otros copropietarios una comunidad consorcial.
La norma de creación regula las facultades, obligaciones y relaciones entre los copropietarios de modo tal que, por encima de sus prerrogativas individuales, como titulares de un derecho exclusivo, resguarda los intereses de la comunidad consorcial que integran con los demás copropietarios.
Se trata de un régimen especial para la división de inmuebles ya construidos compuestos de unidades destinadas a vivienda, cuyos objetivos fueron superados por la realidad económica y social, que determinó su aplicación a edificios construidos para albergar, simultáneamente, vivienda, cocheras, bauleras, oficinas, locales comerciales e inclusive a aquellos que cuentan con pileta de natación, sauna, gimnasio etc. (1).
En las últimas décadas, renovadas necesidades de la población dieron origen a la implementación de nuevas formas de propiedad, desarrollándose, en áreas rurales y suburbanas, diversos tipos de urbanizaciones que presentan elementos comunes, así los clubes de campo, chacras, barrios cerrados, countries, que en su origen constituían residencias de uso transitorio y actualmente constituyen la residencia permanente de numerosas familias, dotadas de espacios comunes dedicados al esparcimiento y actividades deportivas (2).
Son complejos residenciales que se componen de «un área territorial de extensión limitada, regida por un plan de ordenamiento territorial, con unidades funcionales o parcelas privativas independientes (construidas o a construirse) y áreas comunes de uso común, destinadas las primeras a vivienda (transitoria o permanente) y las segundas a la práctica de actividades deportivas, culturales y sociales, existiendo entre el área de vivienda y la recreativa una relación funcional y jurídica que las convierte en un todo inescindible, vinculadas por el destino común, hallándose dotadas de la correspondiente infraestructura para la prestación de los servicios esenciales, la que reposa en cabeza de la urbanización y es comunitaria»(3).
Mariani de Vidal y Abella, siguiendo la terminología acuñada en la doctrina española, denominan a este tipo de manifestaciones inmobiliarias «urbanizaciones privadas residenciales», resaltando que si bien todo complejo urbanístico, social, recreativo y residencial, tiene particularidades propias, constituyen conjuntos planificados de organizaciones urbanísticas que nacen por la actuación de particulares con la finalidad de satisfacer necesidades sociales y económicas particulares (4).
Luis O. Andorno, por su parte, define a las urbanizaciones privadas como «conjuntos inmobiliarios surgidos por iniciativa de particulares, con régimen urbanístico especial, que, para satisfacer una función común de vivienda permanente o transitoria, agrupan a una pluralidad de unidades parcelarias independientes, afectadas por restricciones o vínculos jurídicos, con servicios y partes comunes, inescindibles de las parcelas, que generalmente son administradas por una entidad que agrupa a los participantes»(5).
III. SU REGULACIÓN EN EL ÁMBITO DE LOS DERECHOS REALES
Estos complejos requieren servicios que van más allá de la mera conservación y mantenimiento del sector común. Comparten servicios de seguridad, vigilancia, alumbrado, recolección de residuos, actividades de esparcimiento, deportivas etc., y carecen de una regulación específica que resguarde los intereses de sus integrantes; establezca la vinculación inescindible entre los sectores privativos y las áreas comunes; y asegure el mantenimiento del sistema mediante la regulación expresa de la modalidad con que sus integrantes deberán contribuir al pago de los gastos comunes.
Compartimos con Papaño que el régimen de Propiedad Horizontal creado por la ley 13512 es el único que posibilita la vinculación funcional inescindible entre sectores de propiedad privativa y sectores comunes y aseguran el mantenimiento del sistema mediante el pago de expensas y la vía ejecutiva para su percepción (6); sin embargo, interpretamos que la aplicación de esta norma a las nuevas urbanizaciones trasvasa, irremediablemente, los límites impuestos por el art. 2502, CCiv., a partir del cual solo la ley puede crear y fijar el contenido de los derechos reales, por lo que existen obstáculos insalvables para la aplicación de la ley de propiedad horizontal a este tipo de emprendimientos.
El régimen de Propiedad Horizontal se aplica a inmuebles ya edificados, construidos en una sola parcela, y el terreno sobre el que se asienta el edificio constituye el elemento común por excelencia, sin perjuicio de que lo edificado pertenezca a distintos titulares que serán propietarios exclusivos de sus pisos o departamentos y copropietarios del terreno y las cosas de uso común, prueba de ello es que en caso de destrucción del edificio o las dos terceras partes de su valor, se extingue el sistema de propiedad horizontal y subsiste entre los copropietarios un condominio ordinario sobre el terreno y los materiales (7).
En las nuevas urbanizaciones, los adquirentes pretenden ser propietarios exclusivos de sus lotes, en ocasiones, aún sin construir, y gozar en forma inmediata de los servicios y actividades que le aporta la cosa común, que es, en general, razón y fundamento de su adquisición.
La inescindibilidad de ambas áreas, así como su interdependencia, requiere su inmediata regulación, atento no existir, en la legislación de fondo, norma alguna que la contemple. Por ello, celebramos su incorporación en el proyecto de reforma.
La realidad siempre precede al derecho. Las nuevas urbanizaciones se multiplicaron y las provincias, de alguna manera, debieron regularlas, aun con el riesgo —siempre latente— de que un día se declarare la inconstitucionalidad de sus normas.
Así se organizaron countries en los que el propietario es titular dominial de una parcela ubicada dentro del área residencial y, socio o accionista, de una entidad (asociación, sociedad o cooperativa) que es, a su vez, dueña de los espacios comunes y asume a su cargo la prestación de los servicios. Los estatutos procuran lograr la inescindibilidad entre la titularidad dominial del lote y la calidad de accionista o socio de la entidad, limitando la transferencia de la acción, que debe realizarse conjuntamente con la transmisión inmobiliaria evitando que existan accionistas que no revistan la calidad de propietarios.
Algunos regímenes combinan la titularidad del dominio del lote con un condominio de indivisión forzosa que recae sobre las áreas comunes (8); otros, un dominio exclusivo sobre el lote, con una servidumbre sobre las partes comunes, cuya titularidad está en cabeza de una persona jurídica, constituida a favor del sector residencial (9).
Otros, a semejanza del decreto 27/98 de la provincia de Buenos Aires, otorgan a estos emprendimientos la opción de organizarse a través de la ley 13512 (10).
Lo cierto es que se ha acudido a diversas figuras en el ámbito de los derechos reales y de los derechos personales para organizar estas urbanizaciones, a nuestro entender todas cuestionables y carentes de la seguridad jurídica que requiere la calidad de los derechos en juego, por lo que celebramos la regulación nacional de estos conjuntos inmobiliarios, que determine, con alcance general y uniforme para todo el territorio de la Nación, su incorporación como derechos reales dotándolos de las garantías que otorga la imperatividad de sus normas y la oponibilidad erga omnes.
Si bien nada impide su organización en el ámbito de los derechos personales, se encuentra comprometido en el caso el derecho de propiedad y en cuanto tal, resulta imprescindible su regulación por parte del Estado Federal, en forma uniforme y general para todo el territorio de la Nación en el marco de las facultades otorgadas en el art. 41 in fine, y arts. 75, inc. 10, 12, 15, 16, 19 y 32 y 126, CN.
El numerus clausus, principio rector de los derechos reales, constituye una valla infranqueable para la aplicación de la ley 13512 (ADLA, VIII-254) a estas nuevas manifestaciones de propiedad inmobiliaria. Sin embargo consideramos que existen semejanzas estructurales, que permiten receptarlas en su marco mediante la adecuada reforma legislativa.
Ambas comparten la inescindibiliad de las partes propias y comunes, la necesaria contribución de los titulares al sostenimiento del sistema y la imperiosa necesidad de proteger el crédito resultante en pos de la subsistencia de la comunidad que integran, por lo que, regular estas nuevas urbanizaciones no implica necesariamente la creación de un nuevo derecho real, en tanto la reforma recepte expresamente sus diferencias.
Dice Alterini «La inflación legislativa es todavía más reprochable cuando da lugar a la multiplicación desenfrenada de los derechos reales. Con mayor razón deben descartarse esos intentos, si se piensa que bajo la apariencia de derechos reales novedosos, no son más que matizaciones de figuras conocidas, que al enmascararse como diversas suman confusión e incertidumbre en un ámbito como el de los derechos reales donde son deseables la certeza y la simplicidad»(11).
Las XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil declararon «La creación indefinida de derechos reales conspira abiertamente contra el ‘numerus clausus’, este principio, si bien posibilita la creación legislativa de nuevos derechos reales, impone al mismo tiempo que ello ocurra tan solo ante la imposibilidad estructural de encuadrar la nueva situación en las categorías existentes»(12).
Al realizar el tratamiento de las «Formas Coparticipativas de Propiedad» la Comisión n. 5 de Derechos reales, de las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, realizadas en Córdoba, en setiembre de 2009 ratificó, por unanimidad, la declaración de las XI Jornadas nacionales y declaró, también en forma unánime:
1. De lege lata
El régimen legal de la propiedad horizontal es el que guarda mayor afinidad para las formas coparticipativas de propiedad: clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, centros de compra, clubes náuticos, pueblos de chacras, de viñas y demás urbanizaciones privadas. Debe propugnarse una interpretación funcional y dinámica de la ley 13512, adaptada a los nuevos tiempos, que posibilite su aplicación a las mismas. En consecuencia, es recomendable la derogación de las normas locales que impiden la aplicación de la ley de propiedad horizontal a estos complejos y del acceso registral de los reglamentos convencionales de estas urbanizaciones, con independencia de la configuración jurídica que hubiesen adoptado (unanimidad).
2. De lege ferenda
Declaración unánime. Resulta imperioso que el Poder Legislativo de la Nación dicte normas que regulen las urbanizaciones privadas a fin de dar seguridad jurídica a los adquirentes.
Dos fueron los despachos que nuclearon las diversas ponencias en torno a la naturaleza de la regulación:
Despacho A. El derecho real de propiedad horizontal es el que mejor atiende a dicha finalidad. En consonancia con lo declarado por las XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (San Miguel de Tucumán, 1993), se recomienda la modificación de la ley 13512 para su mejor adaptación a las nuevas realidades inmobiliarias.
Despacho B. A los fines de regular estas nuevas manifestaciones de propiedades coparticipativas, es menester el dictado de una ley especial que, incluyendo el derecho real de propiedad horizontal, las contemple con una tipicidad genérica, precisando en capítulos las particularidades de cada una.
Ambas posiciones recibieron el mismo número de apoyos, ambas concluyeron, unánimemente, la necesidad del encuadramiento de estas nuevas formas de propiedad en el ámbito de los derechos reales.
IV. EL PROYECTO DE REFORMA
El proyecto de reforma acoge estas nuevas urbanizaciones en el Libro IV, Título VII, Capítulo 1, bajo la denominación de «Conjuntos Inmobiliarios», indicando en el art. 2073 que: «Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos».
Respecto de los elementos que caracterizan este tipo de urbanizaciones, el art. 2074 dice «Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.» receptando de ese modo las características estructurales que comparten estos conjuntos inmobiliarios con el derecho real de propiedad horizontal».
El art. 2077 precisa que: «La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta». La norma supera de este modo la valla infranqueable que constituían las unidades no construidas para la aplicación de la ley 13512.
El art. 2076 define claramente que: «Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad y administración que regula el emprendimiento».
La norma no incluye en la enumeración de cosas comunes, el terreno sobre el que se asienta la unidad y si bien resulta indubitable que el terreno pertenece en propiedad exclusiva a cada propietario, dado que el último párrafo del art. 2076 expresa: «Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes», entiendo necesaria una mayor precisión al respecto, a fin de aventar cualquier posible cuestionamiento.
El art. 2075 del proyecto de reforma dispone: «Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial».
Hasta aquí, el proyecto coincide con el criterio que expuse en la ponencia que presenté en las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Córdoba en el año 2009, ocasión en la que sostuve que «… la calidad de los derechos comprometidos impone la regulación nacional de estas nuevas formas de dominio mediante la legislación que disponga, con alcance general y uniforme para todo el territorio de la Nación, su incorporación como derechos reales, dotándolos así de las garantías que otorga la imperatividad de sus normas y su oponibilidad erga homnes», y la declaración unánime de las Jornadas al respecto.
Sin embargo, del último párrafo del art. 2075, surge que, a pesar de la incorporación de estos conjuntos inmobiliarios como derecho real de propiedad horizontal especial, la reforma acepta, también, su constitución como derechos personales: «Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales».
V. CONSIDERACIONES FINALES
La posibilidad de configuración como derechos personales o mixtos, produce mi profunda disidencia con el proyecto.
Sostengo, sin hesitación alguna, que estas urbanizaciones, al igual que los edificios sometidos a la ley 13512, son una nueva forma de propiedad inmobiliaria y, en cuanto tal, es indubitable su naturaleza jurídica real, por lo que considero inaceptable su posible configuración en el ámbito de los derechos personales.
Podrá afirmarse que el proyecto, al permitir su configuración como derechos reales, o derechos personales, o mixtos, no hace sino garantizar a los interesados, la libertad de opción entre dos sistemas legítimamente válidos: el real y el personal, facilitando la posibilidad de optar por aquel que mejor se adapte a sus intereses.
No merece objeción alguna la opción ejercida por el desarrollista o urbanizador ya que su objetivo es el lucro y no es su labor cautelar el orden público ni el interés social de la propiedad.
Legítimamente, podría encuadrar el emprendimiento en el sistema que mejor se adecue a sus intereses económicos, descartando, posiblemente el encuadramiento como derechos reales, posiblemente desalentado por el elevado costo y formalismo de su constitución y transmisión. Entre otras cosas, la necesidad de escritura pública e inscripción registral de cada unidad.
Sin embargo, respecto de los adquirentes de los inmuebles, advierto un acotado margen en su libertado de optar, ya que, aun ejerciendo la mayor diligencia estarán, en general, impedidos de discernir los efectos jurídicos que implica el sometimiento de la urbanización a uno u otro régimen.
Estará en su exclusiva esfera de libertad decidir si realizará o no la adquisición del inmueble y esa decisión será producto de innumerables factores.
Evaluará seguramente la ubicación, el precio, el tipo de construcción, los servicios con los que cuenta el complejo.
Los cotejará con sus posibilidades económicas, sus deseos, sus sueños e infinidad de cuestiones propias de su intimidad respecto de las cuales el derecho guarda respetuoso silencio.
Su mirada reposará en su tiempo, en su presente, en el aquí y en el ahora.
En tanto, al legislar sobre derecho real, la comunidad jurídica trasciende el tiempo y la historia de cada individuo en particular, dotando al derecho que éste adquiere, de las garantías que le confieren la imperatividad de sus normas.
La protección jurídica no trémula ante la mayor o menor capacidad económica que tenga el adquirente, o el valor del inmueble objeto de su dominio, en un espacio temporal determinado.
Dotamos al dominio de un carácter perpetuo, oponible erga homnes, que se extiende más allá de la vida del adquirente.
Le otorgamos la posibilidad de proteger la vivienda familiar mediante la afectación del inmueble al régimen de bien de familia.
Lo protegemos de la muerte del cónyuge cuando se trate de un solo inmueble, asiento del hogar conyugal, mediante la creación del derecho real de habitación del cónyuge supérstite.
Le posibilitamos la constitución de derechos reales de disfrute y garantía.
Le otorgamos acciones reales para proteger su derecho.
Le reconocemos el ius persequendi y el ius preaferendi y, defendemos el ius abutendi, hasta consagrar la nulidad de toda cláusula de inenajenabilidad.
Fulminamos mediante el numerus clausus todo apartamiento de sus normas.
Enmarcamos la transmisión bajo el principio impecable del nemo plus iuris y reconocemos la posible adquisición del derecho mediante el instituto de la prescripción adquisitiva.
Si aceptamos que estas nuevas formas de propiedad se constituyan bajo derechos personales, regidos por la autonomía de la voluntad, excluiremos irremediablemente a los adquirentes y a toda la cadena transmisiva del inmueble, de la seguridad jurídica que el derecho real les otorga y, a la sociedad toda, de los efectos que la propiedad derrama sobre toda la comunidad.
No dudo de que estos conjuntos inmobiliarios pueden funcionar en el ámbito de los derechos personales, como de hecho ocurre en la actualidad con numerosos complejos, pero sostengo que existen fundadas razones de orden público para imponer su encuadramiento, exclusivamente, como derechos reales, ya que, de otorgar al adquirente un derecho personal, dentro del marco de oponibilidad relativa que ello implica, se lo privará de la protección jurídica que emana de aquellos.
Con tales fundamentos adhiero a la incorporación legislativa de estos conjuntos inmobiliarios, bajo la configuración del derecho real de propiedad horizontal, incorporado por el proyecto de reforma en el Título VI del Libro IV, con las modificaciones que establece en el Título VII y denomina «derecho real de propiedad horizontal especial» y, propongo, se excluya toda posibilidad de configuración como derechos personales o mixtos.
Sostengo, como lo he hecho en las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, que la calidad de los derechos comprometidos impone la regulación Nacional de estas nuevas formas de dominio mediante la legislación que disponga, con alcance general y uniforme para todo el territorio de la Nación, su regulación exclusivamente, como derechos reales.
Así lo ha votado entonces, por unanimidad, la comunidad jurídica reunida en Córdoba en el año 2009 y no encuentro razón para apartarme de sus valiosas conclusiones.
(1) Papaño, Ricardo, Kiper, Claudio, Dillon, Gregorio, Causse Jorge, «Derechos reales», t. I, Astrea, Buenos Aires, 2004, ps. 448/49.
(2) Abella, Adriana, Mariani de Vidal, Marina, «Clubes de campo y Barrios cerrados», Heliasta, Buenos Aires 2009, p. 22.
(3) Abella, Adriana, Mariani de Vidal, Marina, «Clubes de campo…», cit., p. 21.
(4) Abella, Adriana, Mariani de Vidal, Marina, «Clubes de campo…», cit., p. 21.
(5) Andorno, Luis O., «Clubes de Campo-Countries», Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 2002, p. 45.
(6) Papaño, Ricardo, Kiper, Claudio, Dillon, Gregorio, Causse Jorge, «Derechos reales», cit., p. 445.
(7) Papaño, Ricardo J. y Farina, Miryam A., «Efectos jurídicos de la destrucción total de un edificio sometido al derecho real de propiedad horizontal», La Ley, 2005-C, 521.
(8) Este sistema, utilizado por diversas provincias adolece de la dificultad de regular la inescindibilidad entre ambos derechos.
(9) Dec.-ley 8912/77, Capítulo V, Título III, provincia de Buenos Aires, reglamentado por el dec. 9404/86.
(10) Pudiendo optar, en la provincia de Buenos Aires, por el régimen jurídico del dec. 9404/86.
(11) Alterini, Jorge H., citado por Vázquez, Gabriela A., «Las propiedades especiales en el proyecto de Código Civil», en Picasso, Sebastián – Wajntraub, Javier – Aletrini Juan Martín (coords.), «Instituciones de derecho privado moderno».
(12) XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil.