El objetivo del presente trabajo es abordar la prueba en el juicio de prescripción adquisitiva larga de inmuebles. En la convicción de ser la claridad en la valoración de la prueba del proceso un aporte a la seguridad jurídica, consideramos fundamental precisar algunos criterios sobre la prueba requerida, a fin de posibilitar a los justiciables el ejercicio de sus derechos subjetivos, hacia la tutela judicial efectiva.
La prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva es uno de los modos de adquirir los derechos reales que se ejercen por la posesión, es decir, mediante el ejercicio de la misma durante el tiempo fijado por la ley, en conjunción con los requisitos legales (CLERC, 2019), tal como lo establece el art. 1897 del CCCN. El plazo requerido varía en función del objeto a prescribir, y, en el caso de inmuebles, si es susceptible de adquirir por prescripción breve o larga, también llamada usucapión.
En cuanto a los derechos reales que son susceptibles de ser adquiridos por prescripción larga, nos hemos referido a los derechos que se ejercen por la posesión, quedando, en consecuencia, excluidas las servidumbres y la hipoteca. No obstante, debemos precisar que la prenda y anticresis no pueden ser adquiridos por prescripción adquisitiva, atento que por su carácter de convencionalidad, solo pueden surgir de un contrato, tal lo dispuesto por el art. 2185 del CCCN.
En el caso de inmuebles el CCCN prevé la prescripción larga, obteniendo el derecho real por la posesión ostensible, continua e ininterrumpida durante el tiempo requerido, que asciende a 20 años, tal lo dispuesto por el art. 1899 del citado cuerpo normativo, sin exigir la buena fe del prescribiente, cuestión que se analizará más adelante. Asimismo, el art. 1898 establece la prescripción breve para este tipo de bienes, para los casos en los que el adquirente cuenta con justo título y buena fe. El justo titulo es un acto jurídico que tiene por fin producir la adquisición de un derecho real, tal como una compraventa, donación, permuta, que cumple con el requisito formal de estar otorgado en escritura pública, forma requerida por el art. 1017 para inmuebles, pero tiene un defecto en la capacidad de su otorgante o en la legitimación (CLERC, 2019). Es por ello que no resulta un título suficiente, imprescindible para adquirir el derecho real conjuntamente con el modo suficiente. El art. 1902 que define el justo título, también se refiere a la buena fe del prescribiente por prescripción breve. Se ha dicho al respecto que “La ley debe reconocer como poseedor de buena fe al que goza de la cosa en virtud de un título de propiedad cuyos vicios ignora… La buena fe que se refiere el art. 1902 para bienes inmuebles es la referida en el art. 1916 que contiene una presunción de legitimidad en las relaciones de poder que se presume, salvo que exista prueba en contrario. Puede tomarse conocimiento en forma posterior al vicio que adolecía el acto principal y ello no implica la mala fe para usucapir…” Esencialmente la prescripción breve, representa un medio idóneo a fin de subsanar títulos de propiedad que acarrean algún tipo de nulidad, siempre que cumplan con la forma requerida (CABULI, 2017).
Existen diversas posturas en lo atinente a si se trata de un modo de adquisición originario o derivado. La tesis mayoritaria interpreta que la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir originario, en tanto no existe un nexo entre el anterior titular y quien adquiere el derecho por prescripción adquisitiva, incluso en el caso de la prescripción breve. Por tal motivo los vicios del título del anterior propietario no afectan la adquisición del prescribiente.
Según Mariani de Vidal, el adquirente por prescripción adquisitiva debe soportar los gravámenes que existían sobre la cosa, tales como hipotecas y servidumbres, ya que son derechos reales oponibles erga omnes (MARIANI DE VIDAL, 2016) y no podrían, por tanto ser desconocidos por el prescribiente, los cuales, por otra parte, se encontrarían inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble logrando publicidad y consecuente oponibilidad a terceros, incluso al adquirente por usucapión.
Para Kiper la adquisición por prescripción adquisitiva no extingue las servidumbres constituidas por el titular anterior, siempre que hubiera logrado inscripción registral. Sin embargo interpreta el autor que extingue el usufructo, uso habitación superficie y anticresis constituidas por el anterior propietario con anterioridad a la fecha en la que comenzó a prescribir, siendo ineludible la citación al los titulares de derechos reales a comparecer al proceso, conforme el art. 18 de la Constitución Nacional. Sin embargo, si hubiesen sido constituidos por el anterior propietario con posterioridad al inicio de la posesión del prescribiente, tienen el efecto de impedir la adquisición por prescripción adquisitiva. (KIPER, 2016).
La hipoteca constituida por el anterior propietario antes de comenzar la posesión conservará su valor por tratarse de un derecho real con oponibilidad erga omnes, si se encontraba debidamente inscripta (KIPER, 2016).
Existen autores que entienden que el hecho de considerar que cuando el derecho real se adquiere por prescripción se mantienen los gravámenes y servidumbres que pesan sobre la cosa, implicaria la afirmación de que se trata de una adquisición derivada, ya que el nuevo propietario tiene que respetar los derechos constituidos con anterioridad. Y que si consideramos que se encuentran desvinculados el adquirente por usucapión y el anterior propietario y su titulo se encuentra fundado en la posesión y el tiempo requerido, se trata de una adquisición originaria (GURFINKEL DE WENDY, 2016). Cabe destacar que el Proyecto de 1998 en su art. 1830 comprendía a la prescripción adquisitiva dentro de los modos de adquirir originarios.
La sentencia tiene carácter declarativo, ya que se limita a constatar la concurrencia de los requisitos legales y declararlos cumplidos (GURFINKEL DE WENDY, 2015). También, por disposición del art. 1905, 2do parr. CCCN debe establecer la fecha en la que se produjo la adquisición del derecho real por parte del prescribiente. En la prescripción larga, materia de nuestro análisis, la sentencia carece de efectos retractivos a la fecha de adquisición de la posesión. Ello difiere en el caso de tratarse de prescripción breve, atento que en tal supuesto la sentencia de prescripción adquisitiva breve tendrá efectos retroactivos a la fecha de inicio de la posesión. No así en la prescripción adquisitiva larga, tal como nos hemos referido (ABREUT, 2016).
El Código Civil y Comercial de la Nación establece el carácter contencioso del juicio de usucapión.
El prescribiente adquiere el derecho real al reunir los requisitos legales por el plazo que el CCCN establece. Lo que en la prescripción adquisitiva larga, genera una discrepancia entre la realidad registral y la extrarregistral. En concordancia con ello la sentencia es declarativa, y que el juez declara la adquisición de derecho real que se perfecciona con anterioridad a la sentencia. En virtud de lo cual el juez debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo legal, se extingue el derecho real del titular registal, produciéndose el efecto adquisitivo de pleno derecho del prescribiente, desde el momento mismo del cumplimiento del plazo.
Precisa el art. 1905 del CCCN que la sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. El juez debe fijar en estos casos la fecha en la que se cumplió el plazo veinteañal.
El juicio de usucapión. La prueba.
La prueba debe estar orientada a demostrar la posesión ostensible e ininterrumpida durante el plazo veinteañal, para lo cual debe demostrar los dos elementos de la posesión, tanto el corpus, como el ánimus domini, es decir su comportamiento durante dicho plazo como si fuera dueño (ABREUT, 2016). Fundamentalmente, se debe demostrar haber realizado actos posesorios en la cosa objeto del proceso durante el tiempo requerido (KIPER, 2016).
A fin de probar la relación de poder posesoria, es trascendental demostrar los actos posesorios, en los términos de lo dispuesto por el art. 1928 “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.”
La prueba pericial puede ser muy útil a fin de comprobar el tiempo, pudiendo incluirse en los puntos de pericia “que se expida el perito acerca de la antigüedad de la construcción, si fue construida en una sola etapa (o momento) o en diferentes tiempos…otro ejemplo podría consistir en que el usucapiente invoque haber efectuado plantaciones…el perito podría determinar la antigüedad de la plantación… si es autóctona o propia de la zona en cuestión o no… Es dable destacar que este tipo de prueba sirve para acreditar la posesión o la realización de actos posesorios actualmente y de un cierto tiempo atrás (incluso durante veinte años o más), mas resulta insuficiente per se para probar que el usucapiente es quien los ha realizado” Por ello se debe acompañar a la prueba pericial la documental que permita acreditar la compra de materiales para las construcciones, o bien de semillas, árboles o arbustos, comprobantes de pago a los constructores, jardineros o empresas tercerizadas para realizar los hechos materia de prueba, todo ello a nombre del prescribiente, a fin de vincular las construcciones o plantaciones existentes, con la realización de los mismos, o su encargo, por parte del usucapiente.
Para el caso de la existencia de la unión o accesión de posesiones se deberán acreditar también los extremos para que opere (VAZQUEZ, 2020), ya sea por fallecimiento del poseedor, siendo continuadores sus herederos o bien en caso de sucesión o sucesiones particulares se deberá acreditar que derivan unas inmediatamente de las otras, conforme lo establece el art. 1901 del CCCN.
Los herederos continúan la posesión del causante, por lo que será de buena o mala fe, o viciosa según fuera la posesión del causante. Según Kiper, “teniendo en cuenta que el artículo 1901 se refiere al heredero, cabe incluir a los legatarios de cuota y a los cesionarios de herencia, que también son sucesores universales, y excluir de esta solución al legatario de cosa cierta.” En dichos supuestos deberán acreditar el nexo con el causante.
En el caso de la sucesión particular, los sucesores no continúan la posesión del antecesor. Son posesiones diferentes que si se dan los supuestos podrán unirse a fin del cómputo del plazo legal. Es factible que un poseedor de mala fe, ceda su posesión a un sucesor de buena fe. Para ser posible la accesión de posesiones debe existir un encadenamiento sucesivo. De modo tal que exista un orden lógico entre las transmisiones, derivadas cada una de su antecesor. En la prescripción larga no se exige que sean todas de buena fe, ya que la buena fe no es requerida y tampoco se requiere que existan formalidades en las transmisiones. Al establecer el art. 1901 que debe derivar inmediatamente, la doctrina ha entendido que se excluye el apoderamiento (KIPER, 2016), por lo cual si existió apoderamiento, no podrá unirse la posesión al de su antecesor.
Asimismo son de gran utilidad y complementan la prueba producida en el proceso, las presunciones posesorias, tales como la de posesión, de buena fe, de continuidad, comienzo de la posesión, así como las relativas al justo título aplicables a la prescripción breve.
El Código Civil y Comercial de la Nación incorporó la presunción de posesión, que no se encontraba en el Código de Vélez. Según lo dispuesto en el art. 1911 del CCCN “frente a un caso dudoso acerca del tipo de la relación real, fáctica o de poder de un sujeto con una cosa (inmueble, en este caso) se presume iuris tantum que el sujeto es poseedor”.
El art. 1916 del CCCN establece la presunción de legitimidad. Si bien existe controversia al respecto, en relación a la legitimidad o ilegitimidad de la posesion del poseedor por boleto de compraventa, lo cual no se vincula con el tema en análisis en prescripción adquisitiva larga, el artículo establece que se presumirá, salvo prueba en contrario, que la posesión es legítima, es decir que importa el ejercicio de un derecho real.
Para la prescripción adquisitiva es frecuente la utilización de la presunción de continuidad, prevista en el art. 1930 del CCCN, en virtud de la cual “Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio…”
La presunción de fecha y extensión prevista por el art. 1914 del CCCN, ante la existencia de título, presume que la relación de poder comienza en la fecha del título con la extensión en el tiempo que el título indica.
Efectos del allanamiento. La confesión ficta. La Mediación.
Se ha decidido en jurisprudencia que en los juicios de usucapión ni el reconocimiento ficto de los hechos, ni el allanamiento pueden llevar sin la producción de la prueba y la efectiva comprobación de los hechos a la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva de dominio es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares. Surge de la ley al reunirse las condiciones previstas por ésta, tal es así que, tal como explica Farina “razones de orden público no lo liberan (al actor) de su prueba, aun cuando los demandados … se allanaron a la demanda” y tampoco procedería la declaración de puro derecho, ya que implicaría privar al actor de aportar prueba a excepción de la documental.
Ello ya que es necesario que los hechos articulados en la demanda lleven al juzgador a la plena convicción de la adquisición.
En relación a la prueba confesional “la confesión del demandado supone el reconocimiento de que éste ya no ejercía las facultades propias del derecho de dominio (el derecho de usar y gozar de la cosa), pero esto no sirve necesariamente como prueba de la posesión del actor… Para que sea oponible a terceros (erga omnes) debe publicitarse respecto de todos, a fin de que los terceros puedan -eventualmente- hacer valer los derechos que les asistan.”
Por los mismos fundamentos, destacada doctrina considera que no es pertinente la mediación previa obligatoria, atento que no es posible transar sobre la adquisición del dominio por prescripción.
Las previsiones de la ley 14.159 relativas a prescripción adquisitiva.
El art. 24 de la Ley 14.159 de Catastro, legisla sobre requisitos que debe cumplir el proceso de prescripción adquisitiva de inmuebles. Dichas previsiones se encuentran vigentes atento que la ley, en su art. 25 dispone la incorporación al Código Civil del art. 24 al que nos referimos y por aplicación del art. 5 de la ley 26.994 las leyes que integraron el Código Civil mantienen su vigencia como leyes que complementan el Código Civil y Comercial de la Nación (MARIANI DE VIDAL, 2016).
El art. 24 de la ley 14.159 establece que el juicio de usucapión será de carácter contencioso, debiendo ser demandado el titular registral del inmueble al tiempo de promoverse la demanda, para lo cual el actor debe acompañar un informe de dominio actualizado o equivalente a fin de acreditar la legitimación pasiva. La razón de ser de dicha previsión es que no puede ser opuesta una sentencia al titular registral que no hubiera contado con la oportunidad de ejercer su derecho de defensa, en los términos de las garantías del debido proceso reconocidas en el art. 18 de la CN. Lo que deriva en que un título obtenido de este modo no sería un título perfecto oponible erga omnes, por lo que no podría ser opuesto a la reivindicación del titular registral. Existieron procesos anteriores a la vigencia de la ley citada, regulados por normas procesales que no preveían la citación del titular registral con sentencias dictadas sin su intervención, lo cual es vedado por la normativa en análisis, fundada en la bilateralidad del proceso y el derecho de defensa del titular registral en un proceso contencioso (MARIANI DE VIDAL, 2016. Pág. 293).
También prevé que deberá acompañarse a la demanda el plano de mensura suscripto por el profesional competente y aprobado por la oficina técnica interviniente, imprescindible a fin de determinar el objeto.
Se admitirá la producción de todo tipo de prueba. Sin embargo, no prosperará el proceso que ofrezca únicamente prueba testimonial, con lo que son de importancia la prueba documental, pericial, informativa. Nos referiremos específicamente al tema del pago de los impuestos en el acápite siguiente.
La norma indica también que, en caso de existir comprometido el interés fiscal, se integrara el proceso con el representante legal de la Nación, Provincia o Municipio pertinente.
El pago de impuestos.
Tal como indica VENTURA, los impuestos o tasas son consideradas pruebas de entidad e importancia por disposición de la Ley 14.159, de Catastro, art. 24, inc. c), pero no producen la modificación física, el hecho material de la posesión, que requiere el contacto físico con la cosa, configurando el elemento corpus de la posesión, ni la voluntad del poseedor de modificar físicamente la cosa, de modo tal que “la cosa que se pretende poseída sufra, aunque sea temporariamente, un cambio ostensible en el mundo de los fenómenos. Su ocupación, construcción, demolición, etc. configuraran la modificación exigida”. Es por ello que coincidimos con el autor, quien considera que el pago de los impuestos o tasas sólo denota el ánimo de poseer.
Como analizamos, el texto del inc, c) del art. 24 de la ley citada, modificado por el Dec. Ley 5756/58, establece que “será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión”. De la letra misma del inciso c) surge que “será especialmente considerado” el pago de impuestos, no así que fuera un requisito ineludible para adquirir por prescripción adquisitiva. Es un elemento que junto con los restantes aportados por los otros medios de prueba y la prueba documental deberá ser valorado por el juez (MARIANI DE VIDAL, 2016).
Kiper indica que deben ser probados los actos posesorios realizados durante el plazo legal. Y afirma que el pago de impuestos contribuye a probar el animus domini, no es un acto posesorio. Es un acto jurídico que carece de materialidad (KIPER, 2016).
En el idéntico sentido se ha fallado que “…las diversas boletas acompañadas por la actora se tratan simplemente del cumplimiento de un requisito legal, que no es necesario que abarque todo el periodo de la posesión… en el juicio de usucapión reviste suma importancia el pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble… pero de ello no puede concluirse que sino se acredita el pago de impuestos por todo el periodo de la posesión, deba limitarse la posesión al tiempo en que se pagaron los impuestos. Bien se ha declarado que el pago de los impuestos tiene un valor meramente complementario de otras probanzas a los fines de acreditar los actos posesorios…Resultan idóneos para corroborar la testifical rendida, porque a ese fin no es imprescindible que las probanzas documentales abarquen la totalidad del plazo para usucapir.”
Cumple el poseedor con las obligaciones derivadas del hecho de poseer al abonarlos, pero en ningún modo constituye el pago de impuestos un requisito ineludible para adquirir por prescripción adquisitiva, sino que se trata de una prueba, importante, pero no obligatoria, del ánimo de poseer y no del acto posesorio.
En virtud de lo expuesto, consideramos que el pago de los impuestos realizado por el prescribiente implica el cumplimiento de las obligaciones propias del poseedor, previstas en el art. 1939 CCCN que indica que el poseedor “…debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa…” Dicha norma está ubicada en los efectos propios de la posesión, junto con la obligación de cerramiento, la adquisición legal y la propia prescripción adquisitiva. Dicha obligación tributaria entendemos que podrá ser pasible de ejecución por los organismos que tengan derecho a la acreencia, mediante las normas propias, que incluso pueden llegar a la ejecución y posterior subasta del bien, pero no debe ser interpretado de modo tal que la carencia del pago de impuestos obstaculice la adquisición por prescripción adquisitiva. El pago de tasas e impuestos no constituyen en modo alguno un requisito para adquirir por prescripción adquisitiva.
El tiempo.
Tal como adelantáramos al introducir la temática abordada, los requisitos de la prescripción adquisitiva larga de inmuebles son la posesión ostensible, continua e ininterrumpida por el tiempo exigido por la ley, que es de 20 años, conforme el art. 1900 del CCCN.
Cabe destacar que no se exige para adquirir por prescripción adquisitiva larga ni buena fe del poseedor, ni justo título, precisando el art. 1899 del CCCN que “no puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión”.
Es de importancia determinar la fecha de la adquisición de la posesión por parte del prescribiente, a fin del inicio del cómputo del plazo legal.
El Código Civil y Comercial de la Nación no distingue entre los distintos tipos de vicios por los cuales se pudiera haber adquirido la posesión para el cómputo del plazo. El Código de Vélez exigía, mediante el art. 3959 que “la prescripción de cosas poseídas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión”, para lo cual debía transcurrir un año desde el vicio de violencia, clandestinidad o abuso de confianza en inmuebles y en cosa mueble para el caso de vicios de hurto, estafa o abuso de confianza.
Ahora bien, el CCCN ha suprimido la exigencia de que la posesión deba ser “pacifica” y no requiere la purga del vicio. Durante la vigencia del Código de Vélez había dos posiciones al respecto de la oportunidad en la que se purgaba el vicio. Para algunos, era al año de la toma de la posesión, ya que equivale al plazo para interponer acciones posesorias, para otros, en el caso del vicio de violencia, cuando cesaba la misma comenzaba el cómputo del plazo legal de veinte años.
Al respecto se ha discutido en las XXVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en Santa Fé en el año 2019, y el despacho mayoritario considero que “Mientras se mantenga el estado de violencia, no comienza a correr el plazo de la prescripción” Sin embargo, la minoría interpreto que “El plazo de prescripción se computa desde el inicio de la posesión o del desapoderamiento del anterior poseedor”
Guardiola interpreta al respecto lo siguiente: “Considero que con el nuevo plexo normativo el modo de la adquisición de la posesión no tiene importancia alguna en materia del cómputo del plazo para la prescripción adquisitiva… Entiendo que al no existir ahora norma alguna que permita sostener la continuación de la posesion anterior operado el desapoderamiento ni encontrarse justificada la turbación del anterior poseedor por el plazo de un año, el plazo anual de prescripción liberatoria del art. 2564, inc. 2º, para las acciones posesorias corre simultáneamente, no en forma previa, al de prescripción adquisitiva. Si el anterior poseedor deposeído acciona por despojo interrumpe el curso de la prescripción adquisitiva con los efectos y duración consiguientes (arts. 2546 y 2547). Si deja pasar el año y no lo hace, el plazo de prescripción adquisitiva habrá seguido corriendo normalmente… Que no pueda invocarse contra el usucapiente ´la mala fe de su posesión´ no significa que pueda atacársela por viciosa, cuando ésta no es más que una categoría de aquella.”
Ante la carencia de normativa vigente en la actualidad que indique que el plazo legal comience a computarse desde que el vicio se purgare, interpretamos, que el plazo debe comenzar a computarse desde la adquisición de la posesión, independientemente de la existencia de vicios de la posesión y sin necesidad de postergar el comienzo del plazo (VAZQUEZ, 2020).
También se ha discutido si puede computarse como transcurso del tiempo en la posesión el plazo en el que transcurre el juicio de usucapión. Entendemos que al ser el acto procesal de contestación de demanda un acto interruptivo del plazo, no sería en tal caso pertinente computar el tiempo de duración del proceso judicial, en caso en que existiera dicha contestación. No así ante rebeldía del demandado, ya que en tal caso consideramos que corresponde que continúe el cómputo del plazo.
La prueba en el juicio de usucapión por el condómino.
Al analizar la prescripción adquisitiva de un condómino o comunero que pretende adquirir la totalidad de la cosa por prescripción adquisitiva, en oposición al derecho de los restantes condóminos o comuneros, debemos tener presente la dificultad de probar el elemento animus domini, dado que los actos de administración que realice, se rigen por las reglas del mandato frente a los restantes. Debe enfatizar la prueba de la exclusividad de su posesión, no solo frente a cualquier pretensor sino, puntualmente, la posesión excluyente respeto de los restantes condóminos o comuneros. Asimismo, debe precisarse en que momento temporal los restantes condóminos han sido excluidos (VENTURA, 2010).
No es sencillo distinguir los de mera tolerancia, aceptados por los comuneros o simples convenios tácitos de uso, a falta de convenio escrito, de los actos realizados por el condómino prescribiente con ánimo de dueño de la totalidad del bien, que son los que deberá probar. La dificultad radica en la actitud de los restantes comuneros, quienes muchas veces por una relación familiar, social o de vecindad no efectúan el reclamo frente a los actos del prescribiente (VENTURA, 2010). Al decir de Guardiola “La actuación de uno de los comuneros que puede aparecer como ambigua, al no resultar de ella si es en virtud de su carácter de comunero o de poseedor exclusivo.”
Se ha declarado procedente la demanda interpuesta por un condómino del restante cincuenta por ciento indiviso, ya que a partir del fallecimiento del otro condómino, el actor pudo demostrar que intervirtió el título y transcurrió desde entonces el plazo legal. Pero es determinante la prueba de la exclusividad de la posesión.
La prueba en la prescripción adquisitiva por excepción o reconvención.
Debemos tener presente al analizar la prueba en estos casos, que son supuestos diferentes la excepción y la reconvención. Cuando el titular registral interpone la acción de prescripción contra el poseedor y éste excepciona fundándose en la prescripción adquisitiva, en caso de tener éxito, frena la reivindicatoria, pero no obtiene la sentencia declarativa de la adquisición por prescripción adquisitiva. A dichos fines debe reconvenir. El demandado debe probar el hecho de la posesión por el plazo legal de 20 años en el caso de la usucapión o prescripción adquisitiva larga (KIPER, 2016).
Sin embargo, no es necesario que presente conjuntamente con la excepción, la documental que exige la ley 14.159. Más allá de los distintos criterios que existen acerca de si es idónea, como título de adquisición de dominio la sentencia que rechaza la demanda y hace lugar a la prescripción adquisitiva en estas condiciones y sin presentar los requisitos de la ley 14.159. Y si es viable la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble parece haber mayoría que considera que si el excepcionante triunfa en su defensa, debe luego interponer el juicio de prescripción adquisitiva, acompañando el plano de mensura del inmueble (KIPER, 2016).
Consideraciones finales.
La jurisprudencia y doctrina expresa que el juez debe ser estricto en la valoración de la prueba, en función del orden público que funda la normativa aplicable. Debe ser la comprobación insospechable, clara y convincente.
El Dr. López Mesa explica la finalidad del derecho a adquirir por prescripción “…cuando una persona ejercita mal o no ejercita sus derechos sobre un inmueble durante un prolongado periodo de tiempo –más de dos décadas en éste caso- la ley civil establece la quita de esos derechos y su transferencia a quien lo ha puesto a producir. La prescripción adquisitiva, entonces, no es una institución inmoral como algunos autores creen. La prescripción adquisitiva reconoce diversos y valiosos fundamentos de política legislativa; el primero de ellos es el fomento de la iniciativa individual de personas que se interesen en poner en producción bienes que otros hayan abandonado o descuidado… quien merece la sanción que la ley le establece, consistente en el traspaso de la titularidad dominial del predio poseído a nombre de quien ejecuto actos posesorios en él y lo sustrajo del estado de abandono en el que se hallaba. El segundo fundamento, no menos importante, es la necesidad social de que la propiedad se asiente sobre bases jurídicas firmes e inconmovibles… hay una necesidad social de que la propiedad sea asegurada y, en consecuencia, de que la larga posesion sea protegida y puesta al abrigo de toda contestación. Los derechos no pueden ser ejercidos indefinidamente…”
En el derecho romano, conforme la ley de las Doce Tablas, era factible para el poseedor, transformarse en propietario de la cosa. El fundamento romano del instituto de la prescripción adquisitiva era la necesidad de “consolidar situaciones de hecho como medio de favorecer la seguridad jurídica, dando certeza a situaciones inestables, favoreciendo la paz y el orden social.”
Asimismo, se refiere el Dr. López Mesa a la valoración de las probanzas, al decir que el juez debe fallar “…apreciando la prueba con estrictez, pero sin apasionamientos ni preconceptos” y analiza los motivos por los que ha existido una valoración ideológica negativa sobre la prescripción adquisitiva. Citando a Alterini menciona que el jurista expresaba los prejuicios existentes frente a las adquisiciones a título gratuito. Asimismo, atento ser la realidad posesoria diferente a las constancias registrales, hay quienes tienen resistencia a modificar las constancias registrales conforme el derecho de dominio adquirido extrarregistralmente, colmando de exigencias, frecuentemente excesivas, a la prescripción adquisitiva, que no surgen de la ley.
Los fundamentos del instituto de prescripción adquisitiva son diversos, por un lado, como medio de favorecer la seguridad jurídica y proteger el interés de los terceros que han confiado en una apariencia de titularidad mantenida durante mucho tiempo (MARIANI DE VIDAL, 2016). Por el otro, existen también argumentos de carácter económico y social de gran importancia, de allí el contenido social del instituto (KIPER, 2016).
Contenido social que se potencia con la evolución del concepto de propiedad liberal al de función social. Cuando el propietario se ha desinteresado de su propiedad por más de veinte años, y paralelamente, durante tan dilatado periodo de tiempo, el usucapiente la ha utilizado, dándole un destino útil, resulta palmaria la vinculación con la función social que la propiedad debe cumplir.
Actualmente, las ideas de función social, en el sentido del ejercicio del derecho de propiedad en interés de la comunidad, se encuentra en mayor o menor medida en diferentes naciones, inclusive en Estados Unidos, en donde se advierten limitaciones al ejercicio de propiedad individual en beneficio de los intereses más amplios de la comunidad.
El contenido social de la propiedad se ha reflejado en las Declaraciones Internacionales de Derechos posteriores a la segunda guerra mundial. El reconocimiento del derecho de propiedad como derecho humano es reciente, dado que era considerado un derecho económico, de contenido eminentemente patrimonial.
Tal como explica Vázquez, “A pesar de que la inclusión del derecho a la propiedad privada como derecho humano fue bastante resistida por los Estados a la hora de elaborarse las diferentes convenciones internacionales sobre derechos humanos, lo cierto es que fue reconocido como tal en varios tratados que tienen rango constitucional en Argentina”
La Convención Americana de Derechos Humanos, así como la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea reconocen el derecho de propiedad como un Derecho Humano, limitado o conformado por un interés general, que se expresa en la puesta de límites al uso, goce y disposición de la propiedad en miras del interés general de la comunidad.
El art. 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos, respecto de la cual Argentina ratifico su adhesión mediante la Ley 23054 del año 1983, y que adquirió jerarquía constitucional a partir de la reforma de la Constitución Nacional de 1994, reconoce expresamente que “toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social…”
La Constitución Nacional y los Tratados de Derechos Humanos son reconocidos expresamente por el artículo primero del Código Civil y Comercial de la Nación como fuente del ordenamiento. El artículo segundo establece que deberán ser tenidos en cuenta a los efectos de la interpretación de la ley.
Por lo que independientemente de la ausencia de referencia expresa en el Código Civil y Comercial de la Nación que aluda a la función social de la propiedad, no queda duda que el Derecho de Propiedad tiene carácter de Derecho Fundamental. Cabe destacar que en catorce Constituciones Provinciales se encuentra reconocida expresamente la función social de la propiedad.
La Corte Interamericana de Derechos Humanos se ha referido a la funcion social de la propiedad, entendiendo que el derecho a la propiedad privada debe ser interpretado dentro del contexto de una sociedad democrática y que la función social de la propiedad es fundamental para el funcionamiento de la sociedad. Por ello el Estado puede limitar o restringir el derecho a la propiedad privada, respetando asimismo los derechos individuales (VAZQUEZ, 2020).
Por todo lo expuesto, consideramos que a fin de hacer lugar a la demanda, las prueba producida debe llevar al magistrado a la plena convicción de su procedencia. Sin embargo, consideramos que la valoración de las probanzas debe realizarse teniendo en miras que el acceso a la propiedad es un derecho humano y las limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad en función del interés general.
Dichos principios generales son los que deben imperar en la oportunidad de decidir si el prescribiente ha adquirido por prescripción adquisitiva. Sin que ello implique, de ninguna manera, avasallar los derechos del titular de dominio, a quien el sistema jurídico le ha reconocido un dominio perpetuo y la posibilidad de iniciar acciones posesorias e inclusive acciones reales para defender su derecho en tiempo propio y en forma previa a que opere la adquisición por prescripción adquisitiva.
Sin que lo precedente implique desconocer que debe existir la prueba indubitable de los actos posesorios por el tiempo requerido por la ley. Nos permitimos cerrar el presente trabajo con unas palabras de Farina, quien, con estilo casi poético reflexiona sobre la prueba en la prescripción adquisitiva de inmuebles:
“¿Veinte años no es nada?; ¿Qué son veinte años en nuestra vida?; Veinte años de esperanzas, de proyectos logrados, de sueños compartidos. Veinte años de recuerdos, de olvidos, de añorados encuentros y tantas despedidas…Huellas del tiempo que marcaron a fuego nuestra vida y dejan entrever que a pesar de la sensación de fugacidad que emerge de la conciencia de nuestra propia finitud, veinte años es mucho tiempo… Esa realidad fáctica, que no se corresponde con la realidad del derecho, extendida a lo largo de veinte años, necesariamente, debe haber dejado huellas imborrables. Esas huellas del tiempo constituyen la prueba que deberá rendir el poseedor en el juicio de usucapión y resultará indubitable para declarar adquirido el inmueble por prescripción adquisitiva. Por ello, aunque en nuestro ser seguiremos sintiendo que es un soplo la vida, que veinte años no es nada, en materia de prueba de quien se ha comportado en forma pública… continua e ininterrumpida como único dueño del inmueble, veinte años es mucho tiempo.”
Daiana Siciliano
BIBLIOGRAFIA
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Conclusiones de las XXVII Joranadas Nacionales de Derecho Civil. http://www.cfna.org.ar/documentacion/jornadas-nacionales-de-derecho-civil/XXVII-jornadas-nacionales-de-derecho-civil-2019.pdf