EL BOLETO DE COMPRAVENTA. CUESTIONES VINCULADAS CON LOS EFECTOS DE LA OBLIGACION DE ESCRITURAR.
Por Daiana Siciliano
El objeto del presente trabajo es analizar, dentro de los efectos del boleto de compraventa de inmuebles, los vinculados con el incumplimiento de la obligación de escriturar. A fines de realizar el estudio del tema, comenzaremos analizando la transmisión derivada de los derechos reales, así como el carácter de la posesión del adquirente por boleto, para continuar con el estudio de diversas normas vinculadas con los efectos derivados del incumplimiento de la obligación de escriturar.
La transmisión derivada de derechos reales.
En la transmisión derivada de los derechos reales existe un vínculo particular entre el anterior y el nuevo titular, recogido por la teoría del título y modo, que reconoce su origen en el derecho romano.
La adquisición derivada de los derechos reales que se ejercen por la posesión por actos entre vivos requiere la concurrencia de título y modo suficientes, acorde lo dispuesto por el art. 1892 del CCCN.
El título suficiente es el acto jurídico causal que reúne las condiciones de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate. Dichos actos jurídicos causales suelen ser contratos de compraventa, permuta, cesión de derechos y acciones, donaciones, daciones en pago, contrato de prenda, superficie, hipoteca. El título debe emanar del titular del derecho real transmitido, quien debe ser capaz para el acto. En concordancia con el art. 399 del CCCN el transmitente debe estar legitimado para otorgar el título suficiente, ya que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor, ni más extenso que el que tiene. En cuanto a la forma del título suficiente, en el caso de versar sobre la adquisición, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles, por imperio del art. 1017 inc. a) debe ser otorgado por escritura pública, la cual instrumenta el acto casual que tiene por fin la transmisión, modificación o extinción.
El modo suficiente es la tradición posesoria, acto jurídico bilateral que tiene el efecto, siempre que estuviera acompañada del título suficiente celebrado con los requisitos anteriormente expuestos, de producir la adquisición para el accipiens, de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Conforme el art. 750 no se puede adquirir ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, si se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión.
En relación a bienes inmuebles, a fin de lograr la oponibilidad a terceros de la adquisición, transmisión, modificación y extinción del derecho real, es necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Al tener el carácter declarativo, la inscripción cumple fines de otorgar publicidad, lo cual no excluye la existencia de la publicidad posesoria, tal lo previsto por el art. 1893 del CCCN, en virtud de la cual quienes participaron en los actos y los que conocían o debían conocer la existencia del derecho real no pueden alegar la falta de publicidad, aunque el derecho careciera de inscripción registral.
Hay quienes sostienen que la complejidad y celeridad de los negocios jurídicos en la actualidad, desarrollados en grandes centros urbanos, con sus elevadas distancias entre ellos, hacen que la publicidad posesoria resulte insuficiente para cumplir con su finalidad. Y opinan que la toda persona interesada podría fácilmente conocer el tipo y extensión de derechos reales a los que está sometido un bien registrable a través de la consulta en el Registro correspondiente, afirmando que de haberse adoptado un sistema constitutivo reemplazando la tradición por la inscripción en el registro como modo suficiente se evitarían muchos conflictos.
No coincidimos con dicha postura, pensamos que es pertinente no desoír las realidades extrarregistrales, lo que llevaría a diversas soluciones injustas al adoptar un sistema constitutivo para inmuebles.
Interpretamos favorable el sistema declarativo y además tenemos presente que “Inclusive en los registros constitutivos existen ´realidades extrarregistrales´ diferentes de las que el Registro ha asentado y eso origina una serie de problemas que desvelan a quienes propician la adopción de sistemas constitutivos.”
La posesión del adquirente por boleto de compraventa
La modalidad de iniciar el negocio inmobiliario a través de un instrumento privado es parte de los usos y costumbres, que plasman en el boleto de compraventa las condiciones esenciales de la compraventa, determinando los sujetos, el objeto, el precio, la entrega de la cosa, plazos, escrituración a fin de individualizar la operación.
Existen distintos criterios doctrinarios y jurisprudenciales en relación al carácter de la posesión del adquirente por boleto, en los casos en los que se realizó la tradición de la cosa y ambas posturas se fundan esencialmente en el mismo artículo, el 1916 del CCCN.
Analizaremos en primer lugar el criterio de quienes consideran que la posesión es legitima cuando importa el ejercicio de un derecho real constituido conforme las previsiones legales, es decir, mediante la concurrencia de título y modo suficientes. El boleto de compraventa no constituye un título suficiente, por lo que la posesión es siempre ilegitima.
No tenemos dudas que el boleto de compraventa no reviste la calidad de titulo suficiente. Tampoco constituye un justo título, ya que carece de la forma requerida y aunque la cumpliera y se tratara de un boleto de compraventa redactado en escritura pública, entendemos que no se trata de un acto jurídico causal susceptible de transmitir el derecho real involucrado.
Quienes sostienen dicha postura, interpretan que el art. 1916, al decir que las relaciones de poder “Son ilegitimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley” se refiere a la posesión cuando requiere para presumir su legitimidad el ejercicio de un derecho real y a tenencia cuando requiere a dichos efectos el ejercicio de un derecho personal.
Sin embargo, existen quienes interpretan que de la redacción del artículo 1916 puede arribarse a la conclusión de que la posesión por boleto de compraventa es legítima, ya que la norma se refiere también al ejercicio de un derecho personal y el boleto de compraventa importa un derecho personal, criterio que armonizaría con el art. 1970, por el que se considera que el titular de un boleto de compraventa puede ser de buena fe, lo cual influye en el régimen de riesgos, frutos, mejoras.
El adquirente por boleto no es titular de un derecho real, pero cuenta con un derecho personal. Kiper interpreta que el art. 1916 del CCCN establece que la relación de poder es legitima cuando importe el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con la normativa. Al incluir a los derechos personales, puede considerarse al poseedor por boleto que adquirió un derecho personal conforme a las normas imperantes en la materia, un poseedor legítimo, aunque no sea titular de un derecho real. Ello también es armónico con el texto del derogado art. 2355 del Código Civil, según la reforma del año 1968 que establecía “Se considera legitima la adquisición de la posesión de inmbueles de buena fe, mediando boleto de compraventa.”, norma que tampoco se encontró despojada de controversia, durante su vigencia. Autorizada doctrina considera que la relación de poder del poseedor por boleto es legítima, en virtud de su carácter de titular de un derecho personal, sin embargo es un aspecto que desde hace muchos años y con diversa normativa ha generado y genera gran controversia.
Los efectos derivados de considerar legitima o ilegitima la posesión del adquirente por boleto y consecuentemente, de buena o mala fe, se relacionan con el tema en estudio atento que varían los efectos relativos a la adquisición de frutos, mejoras, así como régimen de riesgos.
La obligación de escriturar.
La obligación de escriturar es considerada una obligación de hacer, y como tal, podrá demandarse judicialmente en el marco de lo dispuesto por el art. 1018 CCCN. Frente al incumplimiento de la condena a escriturar, podrá otorgarla el juez en nombre del condenado renuente.
El artículo se aplica a los casos en los que en el instrumento suscripto no se cumplimenta con la forma exigida por la ley, cuando fuere solemne relativa. En tales supuestos, el contrato no queda constituido como tal, pero vale como contrato en el que las partes se obligaron a cumplir con la formalidad legal, por lo que puede ser exigido su cumplimiento mediante el juicio de escrituración, pudiendo condenar la sentencia al demandado a suscribir la escritura en un plazo que fijará, bajo apercibimiento de suscribir la escritura el Juez. La solución legal profundiza la doctrina del fallo plenario de la Cámara Nacional Civil “Cazes de Francino, Amalia c/ Rodrigez Conde Manuel” del 3/10/1951, que dispuso la suscripción de la escritura por parte del juez, evitando la resolución del contrato.
La prioridad del derecho del adquirente por boleto.
La naturaleza jurídica del boleto de compraventa de inmuebles, tan generalizado en la práctica inmobiliaria, ha sido sumamente debatida por los juristas.
Se discutía si se trataba de un contrato preliminar de compraventa o un contrato de compraventa definitivo, que carecía del cumplimiento de la forma requerida legalmente, posturas que continúan en la actualidad.
Sin perjuicio de no resolver la cuestión de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, el Código Civil y Comercial de la Nación prevé diversas normas relativas al mismo, que se vinculan con los efectos derivados del incumplimiento de la obligación de escriturar. Una de ellas, el art. 1170 dispone la oponibilidad del boleto frente a los acreedores que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble, siempre que el adquirente por boleto sea de buena fe, haya contratado con el titular registral, haya abonado el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar, el boleto cuente con fecha cierta y la adquisición posea publicidad registral o posesoria.
La norma no requiere entrega de la posesión al adquirente por boleto, pero si la hubiera recibido, tal como hemos analizado supra no hay acuerdo sobre el carácter legitimo o ilegitimo de la posesión del adquirente por boleto, pero no cabe duda que no reviste calidad de titular dominial, atento no tratarse el boleto de compraventa de un titulo suficiente, no podría ser el adquirente titular de derecho real alguno.
Haya recibido o no la posesión, la norma en análisis dispone que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble vendido. Ello implica que el derecho de adquirir la propiedad de la cosa es el derecho tutelado. La satisfacción de ese derecho es la que tiene consagrada la prioridad, frente al derecho de los acreedores.
Para el caso de que el adquirente por boleto hubiera recibido la posesión, resta obtener el título suficiente para adquirir el derecho real, por lo que el derecho cuya prioridad establece el artículo también es el de solicitar judicialmente el cumplimiento de la obligación de escriturar.
En éste orden de ideas, si el derecho de adquirir el derecho real es el tutelado y el que obtiene prioridad frente a los derechos terceros que han trabado medidas cautelares, en los supuestos en los que el adquirente de inmueble por boleto ostente la posesión, lo que resta a fin de adquirir el derecho real es el otorgamiento de la escritura pública, el acto jurídico causal. Por lo que, encontramos en el artículo 1170 una prioridad establecida legalmente, ante el enfrentamiento entre el poseedor por boleto que pretenda ejecutar la obligación de escriturar y los terceros que hubieran trabado medidas cautelares.
Concurrencia de acreedores
El CCCN al regular las obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales, prevé en el art. 756 del CCCN que, en relación a bienes inmuebles, ante la concurrencia de varios acreedores con buena fe y título oneroso en relación al mismo inmueble prometido por el deudor a todos ellos, un orden de prelación entre los diversos pretensores.
De lo que se trata es de establecer quién de los acreedores tiene mejor derecho a la cosa, lo cual tiene una gran vinculación con el tema en estudio en el presente trabajo, la obligación de escriturar, a fin de evaluar a favor de quien de todos los pretensores se otorgará la escritura, qué junto con la tradición de la cosa, producirá el efecto de transmitir el derecho real comprometido.
Tiene el mejor derecho quien cuenta con emplazamiento registral, y tradición, lo que implica que tiene el título otorgado, por lo que no corresponde al supuesto que estamos analizando. De los supuestos que regula el art. 756 del CCCN nos interesa particularmente el siguiente: a falta de dueño con título inscripto, quien ha recibido la tradición de la cosa es preferido a los demás, para exigir su otorgamiento. Debemos tener presente que solo tendrá buena fe el acreedor, si el boleto fue suscripto por el titular registral, atento que la buena fe en materia inmobiliaria es registral. En tal caso, el bien continúa en el patrimonio del deudor, el derecho real continua en la titularidad del deudor, es preferido a los restantes acreedores quien ha recibido tradición de la cosa.
Obligación de escriturar en el concurso o quiebra del enajenante.
El art. 1171 establece que, pagado el 25% por ciento del precio, el adquirente por boleto tiene preferencia para que el inmueble cuyo boleto fue suscripto por el fallido se escriture a su favor, siempre que sea de buena fe y el instrumento tenga fecha cierta. En tales casos el juez o el síndico podrán suscribir la escritura, respetando las pautas del boleto de compraventa y si de éstas surgiera que el adquirente tiene la posibilidad de abonar el saldo de precio en cuotas, se deberá constituir una hipoteca a fin de garantizar el pago.
Palabras finales.
Sin perjuicio de no resolver la cuestión de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, el Código Civil y Comercial de la Nación establece diversas normas relativas al mismo, que se vinculan con el incumplimiento de la obligación de escriturar, ampliando la oponibilidad y consolidando los efectos de este instrumento, cuya utilización se encuentra tan arraigada en nuestra practica inmobiliaria.
Daiana Siciliano
CLERC, Carlos M. en Derechos Reales en el Código Civil y Comercial de la Nación, dirigido por CLERC, Carlos M. Ed. Erreius (2019) pp. 47 y 48.
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