Programa de Actualización en Negocios Inmobiliarios- Facultad de Derecho, UBA
Es objeto del presente trabajo abordar el deber de adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, previsto en el art. 2075, tercer párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), su alcance y contenido, así como los efectos jurídicos de la falta de adecuación, con especial énfasis en la problemática de la ejecutabilidad de los gastos o contribuciones.
Derecho real de conjunto inmobliario.
El CCCN ha incorporado el derecho real de Conjuntos Inmobiliarios a la enumeración de los derechos reales, efectuada por el art. 1887 del CCCN. El art. 2075 segundo párrafo del CCCN establece que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, a fin de conformar un derecho de propiedad horizontal especial, que se regirá por el Título V, del libro Cuarto del CCCN, a excepción de los aspectos regulados por las normas propias de este nuevo derecho real, obrantes en los arts. 2073 a 2086 del CPCCN.
El CCCN omite la conceptualización del derecho real de conjunto inmobiliario. Se limita a denominar conjuntos inmobiliarios a los llamados clubes de campo, barrios privados, barrios cerrados, clubes náuticos y otros emprendimientos urbanísticos que comparten determinados elementos característicos, previstos en el art. 2074 de dicho ordenamiento, tales como cerramiento perimetral, partes comunes y privativas que conforman un todo inescindible, estado de indivisión forzosa entre las partes de uso exclusivo y las de uso común, persona jurídica que actúa a través de órganos, existencia de régimen disciplinario, obligación de pago de expensas.
Las llamadas nuevas formas de propiedad o multipropiedad, son modalidades inmobiliarias destinadas a satisfacer variadas finalidades sociales y múltiples propósitos, que en forma previa a la sanción del CCCN se habían establecido como derechos personales o bien en forma mixta, es decir, con la coexistencia entre derechos reales y derechos personales, combinando los derechos reales de dominio o condominio sobre las partes de uso residencial, mientras que las partes destinadas a la recreación y esparcimiento se encontraban en cabeza de una persona jurídica, del tipo elegido por el desarrollista, entrelazadas por servidumbres activas a fin de mantener la cohesión de la totalidad de las parcelas.
Hacia el CCCN.
Unos años antes de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, en las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, realizadas en la Universidad Nacional de Córdoba, en el año 2009, se presentaron diversas ponencias y se debatió acerca de estas nuevas formas de urbanizaciones, que no tenían en ese entonces, una regulación adecuada.
De lege lata el despacho por unanimidad interpretó que “El régimen legal de la propiedad horizontal es el que guarda mayor afinidad para las formas coparticipativas de propiedad: clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, centros de compra, clubes nauticos, pueblos de chacras, de viñas y demás urbanizaciones privadas.”
De lege ferenda, también por declaración unánime, la recomendación fue que “Resulta imperioso que el Poder Legislativo de la Nación dicte normas que regulen las urbanizaciones privadas a fin de dar seguridad jurídica a los adquirentes.”
Si bien existieron dos despachos que recibieron la misma cantidad de apoyos, en relación al contenido de las normas a dictarse, ambos recomendaron que fuera exclusivamente legislado como derecho real.
El Despacho A entendió que “El derecho real de propiedad horizontal es el que mejor atiende a dicha finalidad. En consonancia con lo declarado por las XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (San Miguel de Tucumán, 1993), se recomienda la modificación de la ley 13.512 para su mejor adaptación a las nuevas realidades inmobiliarias.”
Sin embargo, el Despacho B interpreto que “a los fines de regular estas nuevas manifestaciones de propiedades coparticipativas, es menester el dictado de una ley especial que, incluyendo el derecho real de propiedad horizontal, las contemple con una tipicidad genérica, precisando en capítulos las particularidades de cada una.”
Las recomendaciones de las Jornadas entendieron que era adecuada la regulación de éstas nuevas realidades inmobiliarias, como derecho real. Más allá de la metodología a adoptarse para su regulación, que diferían en considerar la pertinencia de crear un derecho real autónomo o bien modificar la normativa vigente en ese entonces para la regulación de la propiedad horizontal, a fin de hacerla aplicable también a estas nuevas urbanizaciones.
El Código Civil y Comercial de la Nación.
En sintonía con esta línea de pensamiento, el Código Civil y Comercial de la Nación, regula los Conjuntos Inmobiliarios exclusivamente como derecho real, imponiendo un régimen jurídico, evitando la posibilidad de que el desarrollista opte por configurar un derecho personal o bien utilice derechos reales en interacción con derechos personales, es decir en forma mixta. Por lo que no existe posibilidad, a partir de la sanción del CCCN, de conformar las urbanizaciones que tengan los elementos característicos analizados, como derecho personal, quedando regulados como derecho real de Conjunto Inmobiliario.
Los emprendimientos que se crearen en el marco de la vigencia del CCCN, deben afectarse al derecho real de Conjunto Inmobiliario. Es un derecho real de propiedad horizontal especial regulado por el Capítulo 1, del Título VI Conjunto Inmobiliario. Asimismo, son aplicables las normas de Propiedad Horizontal, del título V del libro cuarto del CCCN para lo no previsto específicamente por las normas especiales propias del derecho real de conjunto inmobiliario.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes.
Es característico del Derecho que la realidad precede a la norma jurídica que tiene por objeto regularla. En este orden de ideas, existen diversas urbanizaciones que comparten los elementos característicos que, tal como hemos analizado, tienen los conjuntos inmobiliarios, creadas con anterioridad al Código Civil y Comercial de la Nación. Por lo que, los desarrollistas, han seleccionado, de las instituciones jurídicas existentes en aquellos tiempos, las que interpretaron más adecuadas a la necesidad o los fines de éstas urbanizaciones, para llevar adelante los emprendimientos inmobiliarios, que hoy conocemos como conjuntos inmobiliarios preexistentes.
Existen conjuntos inmobiliarios preexistentes que presentan una combinación de derechos reales, tales como el dominio sobre cada lote y un condominio sobre las partes comunes. Se ha interpretado que sería un condominio con indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
También advertimos en algunos conjuntos preexistentes la coexistencia de derechos reales de dominio sobre los lotes, con servidumbres relativas a las partes de uso común.
Asimismo, se han configurado barrios combinando derechos reales con derechos personales. Entre sus variantes encontramos interacción entre el dominio sobre el lote y la existencia de una Sociedad Anónima, Asociación Civil o Cooperativa, quien resulta titular de las partes de uso común.
Existen barrios que presentan el dominio sobre cada lote y cuentan con una especie de autorización excepcional de las Municipalidades, por la cual han efectuado el cerramiento de calles públicas. Algunos conjuntos han adquirido las otrora calles públicas en una suerte de privatización, otras continúan en aquel carácter, sin perjuicio de la existencia de hecho del cerramiento perimetral.
El art. 2075 del CCCN, en su párrafo tercero establece que “… Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.”
Esto implica que los sistemas inmobiliarios preexistentes, conforme lo dispuesto por el art. 2075, último párrafo, del CCCN, se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan el derecho real de conjunto inmobiliario.
Existen diversas interpretaciones en relación a la citada previsión, y al alcance de la adecuación prevista por el artículo, que no dispone ni plazo legal para efectuarla, ni sanción ante su omisión, sin perjuicio de que, como analizaremos, derivan efectos jurídicos de la falta de adecuación.
Los autores se preguntan si la obligación de adecuar alcanzaría también a los conjuntos preexistentes organizados como derechos reales, o solo a los que estuvieran organizados como derechos personales, o los mixtos, que combinaban derechos reales con derechos personales.
Existen regulaciones en distintas provincias, que ante la afluencia de este tipo de urbanizaciones, permitieron la afectación de estas nuevas formas de propiedad al sistema de propiedad horizontal.
De la redacción del art. 2075 del CCCN parece alcanzar el deber de adecuación a los barrios o clubes de campo que involucran derechos personales en su configuración jurídica, sea en forma exclusiva o en mixtura con derechos reales.
Destacada doctrina reflexiona acerca del carácter de la adecuación. Algunos interpretan que los conjuntos preexistentes deben realizar una adecuación funcional y operativa que implica adecuar su “funcionamiento” a las previsiones que regulan el derecho real de propiedad horizontal especial conjunto inmobiliario. Consideran inconstitucional la aplicación retroactiva del régimen del CCCN a emprendimientos urbanísticos creados con anterioridad a su vigencia, por afectar derechos amparados por garantías emergentes de una situación jurídica ya consolidada al momento de entrar en vigencia la nueva ley y no advierten ningún perjuicio en respetar las estructuras que tuvieron adecuación legal al momento de su gestión. Entienden que lo que exige el artículo 2075 es una adecuación “operativa”, a través del otorgamiento e inscripción de un reglamento que adapte a la normativa del nuevo código los estatutos o contrato asociativo de los conjuntos preexistentes.
Dicho reglamento dictado en el marco de una sociedad anónima o asociación civil no se trata del Reglamento de Propiedad Horizontal Especial, constitutivo del estado de propiedad horizontal especial, por lo que no sería pasible de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, ni daría nacimiento al Derecho Real de Propiedad Horizontal Especial, tampoco originaria el Consorcio de Propietarios y sería, a mi criterio, inoponible a terceros.
Por otra parte, hay quienes consideran que los conjuntos preexistentes tienen la exigencia de realizar una adecuación estructural a derecho real de conjunto inmobiliario, con todo lo que ello implica, hasta lograr la afectación al sistema de propiedad horizontal especial. Es necesaria la confección o adaptación e inscripción de planos, así como la redacción, suscripción por parte de todos los titulares del reglamento de propiedad horizontal, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, previo acuerdo unánime de los titulares.
Para ello en los casos en que la titularidad de las “partes comunes” recaiga en una persona jurídica, debe transmitir las partes comunes a los titulares de derechos sobre las futuras unidades funcionales, generándose un condominio, se deben unificar las parcelas a fin de confeccionar un plano de conjunto, el que debe ser registrado en Catastro, a fin de posibilitar el otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal Especial, en el que se adjudiquen las unidades funcionales a los titulares.
Para otorgarse el Reglamento de Propiedad Horizontal Especial, los titulares deben suscribirlo, o bien, ante fallecimiento de éstos, sus herederos con declaratoria de herederos inscripta, todo ello a fin de posibilitar la adjudicación de las unidades funcionales.
Es pertinente tener presente la onerosidad de la afectación al sistema de propiedad horizontal especial, así como la dificultad a efectos de lograr el acuerdo en tal sentido, con la necesaria unanimidad.
Las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en La Plata en el año 2017 han tenido dos despachos sobre el contenido de la adecuación exigida por el art. 2075 del CCCN. El despacho mayoritario ha entendido que debe operar una adecuación funcional, al decir que “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos a través de derechos personales o derechos reales o por medio de la concurrencia de algunos de esos derechos entre sí, deben ajustarse funcionalmente a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial, en todo lo jurídicamente posible, entre otros lo relativo a la existencia y funcionamiento orgánico del consorcio de propietarios (asambleas y administración), obligaciones y ejecución de expensas, gastos y erogaciones comunes (título ejecutivo) y régimen disciplinario (art. 7 primer párrafo del CCyC).”
Sin embargo, el despacho de minoría elaborado, entre otros, por el Dr. Kiper, ha interpretado que “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hayan configurado como derechos personales, como derechos reales distintos, o como combinación de unos y otros, deben someterse estrictamente al régimen de propiedad horizontal especial, lo cual es jurídicamente posible.”
Respetada doctrina considera inconstitucional la obligación de someter en forma compulsiva al régimen de propiedad horizontal a los emprendimientos ya constituidos bajo otra forma con anterioridad a la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación.
El anteproyecto de 2012 había previsto que los conjuntos inmobiliarios preexistentes “podrán adecuarse”, como una facultad, no como una obligación. Entender la conversión como una obligación, según parte de la doctrina, afecta derechos adquiridos, más específicamente el derecho de propiedad, por lo que es reputada de inconstitucional, conforme el art. 17 de la CN.
Asimismo, los conjuntos preexistentes, creados bajo el amparo de normas vigentes con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, constituyen una situación jurídica consolidada, estando vedado al legislador dotar a los nuevos dispositivos de efectos retroactivos.
Debido a tales fundamentos no se considera una obligación cuyo incumplimiento pueda ser susceptible de sanción, máxime al no estar prevista en la legislación de fondo.
En contraposición, hay quienes sostienen que el art. 7 del CCCN contempla la posibilidad que la propia norma nacional disponga la retroactividad de su aplicación, existiendo la posibilidad de que quien alegue la inconstitucionalidad lo alegue en cada caso concreto.
Debemos tener presente que al no existir un régimen jurídico adecuado, cada institución ha dictado las normas internas en el ejercicio de la autonomía de la voluntad propia de los derechos personales. Los múltiples fines o destinos de los conjuntos inmobiliarios se han plasmado en los estatutos, reglamentos internos, junto con las pautas de gobierno y desenvolvimiento de cada organización.
Destacamos lo expresado por la Dra. Armella, al decir que si se pretende encaminar la interpretación hacia una adecuación operativa o funcional, su implementación requiere prudencia, cautela, un análisis jurídico riguroso, y por sobre todo ello, una ley nacional que lo regule, precisando cuales son las previsiones normativas susceptibles de adecuación, así como su procedimiento.
La cuestión de las expensas y su ejecutabilidad.
Dentro de las normas de propiedad horizontal, aplicables al derecho real de conjunto inmobiliario, el art. 2046 inciso c) del CPCC, dispone que es obligación de los propietarios de las unidades funcionales el pago de las expensas comunes en la proporción establecida en el reglamento, a fin de solventar los gastos de funcionamiento, conservación, reparación, mejoras del inmueble edificado. En conjuntos inmobiliarios, son fundamentales para abonar los gastos de mantenimiento de los sectores comunes, tales como vías de circulación, salón de usos múltiples, personal de seguridad, canchas de tenis, entre otros.
Los enajenantes no se liberan de las deudas devengadas durante su titularidad, por las que responderán con todo su patrimonio. Los propietarios están obligados al pago de aquellas expensas devengadas con anterioridad a su adquisición, además de las que se vayan devengando con el transcurso del tiempo que dure su titularidad, tal como dispone el artículo 2049 del citado cuerpo legal. De los artículos 2049 y 2059 del CCCN surge con claridad que los obligados al pago son los propietarios y los poseedores por cualquier título, conforme analizaremos seguidamente.
El procedimiento para el cobro es el juicio ejecutivo que establece el ordenamiento procesal de cada provincia y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, constituye el título ejecutivo, tal lo previsto expresamente por el art. 2048 del CCCN.
El art. 524 del Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Nación dispone que Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, debiendo acompañarse al escrito de inicio de la ejecución el certificado de deuda con los requisitos establecidos por el reglamento de propiedad horizontal.
La razón de ser del procedimiento ejecutivo es que las expensas son indispensables para la subsistencia misma del sistema de propiedad horizontal, porque sucumbe el sistema consorcial sin sustento económico. Privarlo de las expensas a través del incumplimiento implica menoscabar e, incluso en casos extremos, impedir el ejercicio del derecho real de propiedad horizontal. Por éste motivo, el crédito por expensas tiene diversas ventajas: los mayores intereses que devenga la falta de pago de las expensas comunes, el proceso ejecutivo para su cumplimiento forzado, la inoponibilidad del bien de familia, fundada en que la causa de la obligación es siempre anterior a la adquisición ya que la obligación a su pago se contrae al momento de adherirse al reglamento de propiedad horizontal. Asimismo, el artículo 2582, inciso a) del CCCN confiere al capital del crédito por expensas un privilegio especial sobre la unidad funcional en la ejecución individual. Estas prerrogativas tienen su motivación en la conservación del sistema.
Como hemos analizado, en gran medida, los conjuntos inmobiliarios preexistentes han utilizado las sociedades anónimas para concretar los emprendimientos. En algunos casos en calidad de propietarias de la totalidad del terreno donde se asienta el barrio privado, en otras circunstancias en calidad de titular de dominio de las partes comunes, entre otras formas de participación en estas formas de propiedad.
Cabe preguntarnos si el proceso ejecutivo, así como las prerrogativas del crédito por expensas que analizamos en el marco del derecho real de propiedad horizontal, aplicables al derecho real de conjunto inmobiliario, son aplicables a los conjuntos preexistentes.
Ello ha acarreado una profunda divergencia en jurisprudencia y doctrina.
Entendemos que las normas referidas a los obligados al pago y las prerrogativas del crédito por expensas, tales como la inoponibilidad del bien de familia no se aplican a los conjuntos preexistentes, aunque hubieran realizado la llamada adecuación funcional u operativa, pero nos preguntamos si es ejecutable mediante cobro ejecutivo el crédito por expensas, cuando se ha consensuado expresamente y aceptado en los estatutos de las sociedades anónimas y reglamentos internos de los emprendimientos.
Ha existido variada jurisprudencia en relación al particular. En el fallo “Alto de los Polvorines S.A. c/ Castaña Mariana s/ Ejecutivo” dictado por la Cámara Nacional en lo Comercial, Sala C, de fecha 13 de octubre de 2016, la Cámara confirmó la sentencia de primera instancia, rechazando la ejecución de expensas intentada por la Sociedad Anónima titular dominial y administradora de los espacios comunes y expensas del barrio privado, que no se encontraba afectado al régimen de propiedad horizontal especial Conjunto Inmobiliario, regulado a partir del art. 2073 del CCCN.
En el caso resuelto mediante el fallo citado, la sociedad anónima titular dominial y administradora de los espacios comunes del barrio privado, promueve ejecución de expensas frente al incumplimiento de su pago por parte de la ejecutada.
La Cámara resuelve confirmar la sentencia de primera instancia que rechaza el cobro ejecutivo, toda vez que se trata de un beneficio derivado de un derecho real que no le asiste a la ejecutante.
Cita la sentenciante el fallo plenario “Barrio cerrado Los Pilares c/ Alvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo”, que resolvió que no corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado. Se funda en la ausencia de normativa expresa nacional o local que asigne fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas de un barrio cerrado o club de campo.
Parte de los argumentos de la sentencia radican en la interpretación del art. 2075 segundo y tercer párrafo, como una obligación de todo conjunto inmobiliario, que deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial, que hace también al cumplimiento de los recaudos específicos para su constitución, tales como inscripción del reglamento de propiedad horizontal, interpretando que no podrá invocar las prerrogativas del derecho real de conjunto inmobiliario, tales como la ejecutabilidad de la expensa mediante juicio ejecutivo, mientras no se encuentre constituida con arreglo a la normativa de orden público relativa a la afectación a régimen de propiedad horizontal especial.
El fallo plenario referido, de la Cámara Comercial, sede donde frecuentemente se plantean las ejecuciones de expensas de barrios privados preexistentes de sociedades anónimas, no es doctrina obligatoria, atento haberse dictado luego de que entrara en vigencia la ley 26.853 que derogo las disposiciones atinentes al recurso de inaplicabilidad de ley y el art. 303 CPCC, por lo que solo resulta obligatorio para el caso concreto donde fue emitido, sirviendo como pauta interpretativa.
Existen otras posturas, que atienden a la realidad fáctica y jurídica de los clubes existentes, Interpretan que los pactos de ejecutividad han constituido el remedio eficaz frente a las necesidades de obtener el ingreso de los dineros adeudados con celeridad y fluidez y entienden que no puede desconocerse, en principio, el ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes en la creación del título ejecutivo, admitiendo la ejecución.
Sin desconocer los valiosos fundamentos de decisiones como las antecedentes, que interpretan que no existen títulos ejecutivos autocreados, a excepción de los legales, por lo que entienden imprescindible el juicio de conocimiento, parecería en la práctica ser la negativa a la ejecutabilidad de la expensa, una sanción a la omisión de adecuar, o bien un efecto jurídico de la ausencia de adecuación de los conjuntos preexistentes. Ello atento que si el conjunto inmobiliario preexistente no ha realizado la adecuación estructural, es frecuente la negativa a la posibilidad de ejecutar las expensas mediante juicio ejecutivo.
Las resoluciones de la Inspección General de Justicia en relación al deber de adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes.
La Inspección General de Justicia, en adelante IGJ, es un organismo dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos que tiene a su cargo el Registro Público de Comercio, así como los Registros de Asociaciones Civiles y Fundaciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Entre sus facultades se encuentra la inscripción de las sociedades comerciales que se constituyen en CABA, asociaciones civiles, fundaciones, así como la inscripción de diversos contratos de fideicomiso, así como de la actuación de sociedades extranjeras que realizan actos comprendidos en su objeto con habitualidad en el país, entre otros. Asimismo tiene la función de fiscalización de diversas entidades, a excepción de las sociedades anónimas cuyas acciones cotizan en la bolsa de valores. Tiene facultades reglamentarias dentro del ámbito de sus competencias.
La Resolución 25/20 emanada de la IGJ, dictada en fecha 20 de mayo de 2020, modificada por la Resolución General 27/20 fija un plazo de 360 días, para que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que estuvieran organizados como sociedad o asociación civil, inscriptos en la entidad, procedan a cumplimentar la obligación de adecuación a Derecho Real de Propiedad Horizontal Especial, prevista por el 2075, tercer párrafo del CCCN.
El artículo primero dispone: “Otorgar un plazo de 360 días, a partir de la publicación de esta Resolución General en el Boletín Oficial de la República Argentina, a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550), o como asociación civil, para que en cumplimiento del artículo 2075, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación, adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.”
El art. 2 de la Resol. 25/20 establece que una vez que se acrediten en la IGJ las constancias de la Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de haber realizado la adecuación, se podrá iniciar el trámite de disolución y liquidación de la persona jurídica, ya sea sociedad comercial o asociación civil. Ello permite concluir que la IGJ se refiere a la adecuación estructural de las entidades y no a la adecuación funcional, operativa o de funcionamiento de la misma, entendiendo a la obligación de adecuación del 2075, párrafo tercero el CCCN, es operativa. Observemos que el artículo 2075 del CCCN no establece un plazo para realizar tal adecuación, ni existe sanción alguna emanada de la normativa de fondo.
Sin embargo, la IGJ fija un plazo de 360 días para realizar tal adecuación, estableciendo sanciones ante el incumplimiento de la acreditación de la adecuación ante el organismo, que harán pasibles a los administradores y sindicatura de una multa contemplada en el art. 302 inc. 3ª de la ley 19.550.
Las consecuencias del incumplimiento de la adecuación estructural y acreditación de la misma ante IGJ no solo acarrearán multas para administradores y síndicos. El art. 4to, de la Resol, 25/20 establece la sanción para las personas jurídicas que no acreditaran la adecuación, dado que “la IGJ no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades mencionadas en el artículo primero de ésta Resolución General y que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de las misma”. Nos preguntamos si inscribirá cambios de autoridades, modificaciones de contratos constitutivos, balances y otros actos vitales para el funcionamiento de las personas jurídicas.
Mariani de Vidal interpreta, junto con Abella, que la fijación del plazo de 360 días, o plazo alguno, a efectos de la adecuación de los conjuntos preexistentes cuyo funcionamiento estuviera organizado por sociedades comerciales o asociaciones civiles que la IGJ fiscaliza, así como la fijación de una sanción que el CCCN no establece, excede las facultades reglamentarias del organismo administrativo, cuestión que corresponde a la legislación de fondo a ser sancionada por el Congreso Nacional. Incluso se han expresado las autoras en relación a la dudosa constitucionalidad de la obligación de adecuar prevista por el art. 2075, párrafo tercero.
El art. 11 de la ley 22.315 establece que la IGJ tiene la facultad de dictar los reglamentos que considere adecuados en relación al ámbito de su competencia y de proponer al Poder Ejecutivo Nacional la sanción de las normas que, por su naturaleza, excedan sus facultades. Existe doctrina que considera que la Resol. 25/20 y su modificatoria excede la fiscalización de sociedades inscriptas ante el organismo, destacando que no es materia de su competencia la legislación sobre derechos reales, como lo es establecer un plazo y sanción al deber de adecuación previsto por el art. 2075, lo que acarrea la nulidad absoluta de las Resoluciones citadas. Se advierte que esta doctrina va mas allá de considerar ésta normativa inconstitucional, sino que argumenta acerca de la invalidez, interpretando aplicable la nulidad de las Resoluciones dictadas por la IGJ.
Consideraciones finales.
Esto nos lleva a pensar que la falta de claridad del art. 2075 del CCCN genera estas posiciones disimiles que contribuyen a la falta de seguridad jurídica para los justiciables y la confusión.
La sanción que no existe legislativamente para la falta de adecuación de los barrios preexistentes parece acontecer por otras vías, tal como la falta de ejecutividad del crédito por expensas decidida con frecuencia por la jurisprudencia.
Hemos analizado la normativa emanada de la Inspección General de Justicia que ha generado, con dudosa legitimidad, sanciones o plazos que la normativa de fondo no establece.
Consideramos que ha sido una decisión legislativa la omisión de plazo y sanción para la adecuación en oportunidad de sancionarse el CCCN. Por lo que, en caso de existir un plazo para la adecuación y una sanción ante la ausencia de ésta, debería ser decidido por el Congreso Nacional, en concordancia con el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, por tratarse de cuestiones de fondo expresamente atribuidas al Poder Legislativo Nacional.
El alcance y contenido de la adecuación, así como los diferentes efectos de la situación jurídica en la que se encuentran los conjuntos inmobiliarios preexistentes, se enmarcan en esta realidad que se vincula con la ambigüedad del art. 2075 y con las diferentes posiciones que hemos analizado, perjudicando a los justiciables con la inseguridad jurídica que generan las divergencias.
Daiana Siciliano
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