Dos son los elementos de la prescripción adquisitiva de inmuebles: La posesión y el tiempo. (art. 4015/4016 del CC y arts.1899 y 1900 del CCC).
Cuando ambos elementos confluyen y son acreditados en el proceso judicial, el juez dará por adquirido el derecho real a quien ha ejercido la posesión del modo y por el tiempo exigido por la ley
“Desde sus antecedentes romanos reconocemos como fundamento de la prescripción adquisitiva la necesidad de consolidar situaciones de hecho como medio de favorecer la seguridad jurídica, dando certeza a situaciones inestables, favoreciendo la paz y el orden social.
El instituto no confronta con la perpetuidad del dominio. Su titular conserva la propiedad de la cosa, aunque no realice sobre ella actividad alguna y su derecho no se extingue por el mero transcurso del tiempo. Si nadie realiza sobre la cosa actos posesorios, por el plazo y con los requisitos exigidos por la ley, su propiedad continuará en su descendencia a través de los tiempos.
Pero si la cosa es poseída durante cierto tiempo por quien no siendo titular del derecho se comporta como tal, de esa conjunción de posesión y tiempo nacerá, por decisión legal, un verdadero derecho a favor del poseedor, quien verá reconocido el derecho mismo que aparenta ser.” Cf. FARINA, Miryam Adriana “Prescripción adquisitiva de inmuebles” Publicado en: LA LEY 13/12/2010, 13/12/2010, 5 – LA LEY2010-F, 508, Cita Online: AR/DOC/7921/2010.
“No toda posesión es apta para llegar a la adquisición del dominio de un inmueble. No basta acreditar aisladamente la realización de actos materiales sobre la cosa, tampoco la realización de actos jurídicos que, como el pago de impuestos, pueden hacer presumir la existencia de animus pero nada prueban con relación al corpus posesorio. Es preciso que de la conjunción de ambos surja indubitable que el poseedor ha tenido la cosa para sí, comportándose como lo hace un propietario, sólo así esa realidad fáctica extendida en el tiempo que no se corresponde con la realidad del derecho dará lugar al cabo de veinte años al nacimiento de una nueva situación jurídica que erige al poseedor en titular del derecho real.”
“El plazo de veinte años exigidos por la ley para dar por adquirido el dominio del inmueble a quien lo ha poseído en forma púbica, pacífica, continua e ininterrumpida, comportándose como un verdadero dueño, debe haber dejado huellas imborrables de las que resultarán las pruebas a rendir en el proceso.
Consideramos inadmisible que quien ha destinado el inmueble a vivienda, lo ha explotado comercialmente o, de alguna manera, lo ha mantenido productivo a lo largo de tal dilatado período de tiempo, carezca de pruebas que acrediten la posesión que invoca” Cf. Farina, Miryam Adriana, “La prueba de la posesión y el tiempo en el juicio de prescripción adquisitiva de inmuebles” Publicado en: LA LEY 27/07/2011, 27/07/2011, 5 – LA LEY2011-D, 361 Cita Online: AR/DOC/2288/2011. Nos preguntamos entonces: ¿Veinte años no es nada?; ¿Qué son veinte años en nuestra vida?; Veinte años de esperanzas, de proyectos logrados, de sueños compartidos. Veinte años de recuerdos, de olvidos, de añorados encuentros y tantas despedidas….
Huellas del tiempo que marcaron a fuego nuestra vida y dejan entrever que a pesar de la sensación de fugacidad que emerge de la conciencia de nuestra propia finitud, veinte años es mucho tiempo.
La pregunta toma dimensión jurídica cuando analizamos un instituto que, como la prescripción adquisitiva, requiere necesariamente del cumplimiento de determinados requisitos durante el transcurso de ese tiempo. Veinte años de posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, como expresaba el art.4015/16 del Código Civil, 20 años de posesión ostensible como la denomina el art 1900 del CCC vigente.
En todo caso, veinte años en la vida del poseedor, veinte años de tener la cosa para sí, realizando actos posesorios, sin reconocer en otro un señorío superior.
Veinte años relacionándose con otros, que no pudieron verlo de otro modo que como dueño, porque ésa es la apariencia que emana de quien ejerce la posesión y se comporta como un verdadero propietario.
Esa realidad fáctica, que no se corresponde con la realidad del derecho, extendida a lo largo de veinte años, necesariamente, debe haber dejado huellas imborrables. Esas huellas del tiempo constituyen la prueba que deberá rendir el poseedor en el juicio de usucapión y resultará indubitable para declarar adquirido el inmueble por prescripción adquisitiva.
Por ello, aunque en nuestro ser seguiremos sintiendo que es un soplo la vida, que veinte años no es nada, en materia de prueba de quien se ha comportado en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida como único dueño del inmueble, veinte años es mucho tiempo.